Sénatrice (PS) des Hautes-Pyrénées, Viviane Artigalas est une spécialiste reconnue des questions de logement. Au printemps 2024, l’élue d’Occitanie a été co-rapporteure d’une mission d’information transpartisane sur la crise du logement. En 2025, elle s’est vue confier une mission dédiée spécifiquement au logement des jeunes. Elle est donc particulièrement bien placée pour évoquer les fortes tensions qui pèsent sur le logement en France, notamment pour les jeunes.
Comment expliquez-vous les fortes tensions observés dans quasiment toutes les villes concernant les locations de logement ?
La crise du logement est ancienne, en France comme en Europe, mais elle a été aggravée de manière structurelle à partir de 2017. Elle touche aujourd’hui aussi bien le logement social que le logement privé.
Dans le logement social, une série de décisions des gouvernements successifs depuis 2017 a réduit la capacité d’investissement des bailleurs sociaux : la réduction de loyer de solidarité (RLS) liée à la baisse des aides personnalisées au logement (APL), le relèvement du taux de TVA de 5,5 à 10 % pour certaines opérations, la fin du financement du fonds d’aide à la pierre en 2019, le refus d’abonder l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU). Au total, ce sont près de 10 milliards d’euros de recettes qui ont été retirés au logement social, et ce sont les plus modestes qui en subissent aujourd’hui les conséquences.
Dans le privé, le soutien à l’investissement des particuliers dans le neuf a été réduit, en particulier sur l’accession sociale à la propriété avec la suppression de l’APL accession et le durcissement des conditions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ).
Des corrections sont intervenues dans le Projet de loi de finances pour 2026, avec l’abondement de l’ANRU, l’élargissement du PTZ, la baisse de la RLS, et du taux du livret A. Mais l’augmentation des taux d’emprunt a évidemment pénalisé la construction comme l’investissement, sans oublier la spéculation foncière, avec le coût et la rareté du foncier dans certaines zones tendues.
Le résultat est connu : l’offre de logements à louer a chuté de 46 % depuis 2019, sous l’effet notamment de l’essor des locations touristiques à la fiscalité avantageuse ; 3,1 millions de logements sont vacants, soit 8,2 % du parc ; et un effondrement de 30 % des mises en chantier en 2025. En vingt ans, les prix immobiliers ont augmenté quatre fois plus vite que les revenus, et le logement représente jusqu’à 40 % des dépenses contraintes des ménages les plus pauvres.
L’offre de logements est en berne depuis des années. A qui la faute ?
Les causes sont multifactorielles et tous les secteurs du logement sont touchés. Certes, cette situation n’est pas nouvelle, et les pouvoirs publics ne peuvent pas totalement réguler l’offre et la demande sur certains territoires. Mais les décisions prises depuis 2017 n’ont fait qu’aggraver les choses. Les chiffres du logement social le montrent : le nombre de permis de construire a diminué de 28 % sur la période 2022-2023, après plusieurs années de baisse, et l’on est passé de 124 000 logements agréés annuellement en 2016 à 85 000 en 2023. L’Union sociale pour l’habitat estime que, depuis 2017, ce sont 180 000 logements qui n’ont pas été produits. Dans le même temps, près de 2,7 millions de ménages attendent un logement social, soit une hausse de près de 40 % en dix ans, et un peu moins d’une demande sur quatre est pourvue.
En 2024, vous avez proposé plusieurs mesures de court et moyen terme comme la régulation stricte des meublés de tourisme et des propositions pour relance la demande. Où en est-on aujourd’hui ?
La loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a été définitivement adoptée le 7 novembre 2024. C’est un texte transpartisan et ses décrets d’application sont sortis.
Cette loi donne aux collectivités des outils qu’il leur revient de mobiliser : généralisation du numéro d’enregistrement, possibilité d’abaisser à 90 jours par an, au lieu de 120, la durée maximale de location des résidences principales, définition de quotas d’autorisations de changement d’usage, et, lorsque la commune compte plus de 20 % de résidences secondaires ou que la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique, délimitation dans le plan local d’urbanisme (PLU) de secteurs où toute construction nouvelle de logement doit être une résidence principale. Ce sont des facultés, pas des obligations : il est donc difficile d’en faire une évaluation globale, cela se joue au cas par cas.
Ce qui s’applique partout, au niveau national, c’est le volet fiscal : l’abattement a été ramené à 50 %, au lieu de 71 %, pour un chiffre d’affaires inférieur à 77 700 euros, au lieu de 188 700 euros, pour les meublés classés. C’était un avantage fiscal excessif et injuste.
Les jeunes ont de plus en plus de mal à se loger notamment les étudiants. Que préconisez-vous ?
Nous demandons un plan d’urgence pour le logement des jeunes, étudiants comme actifs. Il y a 9 millions de jeunes de moins de 30 ans, dont 3 millions d’étudiants et 750 000 boursiers, dont la précarité ne cesse d’augmenter : leurs dépenses ont augmenté de 2,25 % en 2024, après une hausse de 6,5 % en 2023, et il n’existe que 230 000 logements étudiants à caractère social.
Nous avons rendu en octobre 2025 un rapport sénatorial transpartisan, qui formule 25 propositions pour faire du logement des jeunes une priorité. J’en citerai quelques-unes.
La première priorité est de se donner les moyens d’une véritable programmation territorialisée du logement pour tous les jeunes. Cela suppose d’étendre le plan national « logement étudiants » au logement des jeunes actifs, en définissant des objectifs régionaux de production de logements abordables dédiés aux jeunes à horizon 2030, de mettre en place une grille nationale d’analyse et de suivi des carences en logements des jeunes, de généraliser les instances régionales dédiées au suivi des besoins et à la programmation, et d’associer à ces objectifs pluriannuels une programmation également pluriannuelle des aides à la pierre. Il faut également améliorer la couverture géographique des observatoires territoriaux du logement étudiant et étendre leur regard au logement des jeunes en général.
La deuxième priorité est de relancer l’accession à la propriété pour les jeunes ménages. Cela passe par l’encouragement des collectivités à développer l’accession sociale, et notamment le bail réel solidaire dans le logement collectif, via un volet dédié au sein de leurs programmes locaux de l’habitat. Cela passe aussi par la prorogation de la généralisation du prêt à taux zéro dans le neuf au-delà de 2027, afin d’en observer pleinement les effets sur les jeunes ménages primo-accédants, et par l’ouverture des logements acquis en bail réel solidaire (BRS) au PTZ lors de leur revente.
Il faut enfin sécuriser et développer la dissociation entre le foncier et le bâti, par le bail réel solidaire, en faveur des résidences « jeunes », pour minorer le poids du foncier dans le loyer demandé aux gestionnaires. Pour les jeunes travailleurs saisonniers, il faut refuser la mise en concurrence des publics et valoriser les solutions issues d’initiatives locales, comme l’encouragement des particuliers à louer leur bien en contrepartie d’un dégrèvement fiscal, ou les résidences à vocation d’emploi. Enfin, il faut cesser de modifier les règles d’attribution et le montant des APL comme variable d’ajustement budgétaire, sans en mesurer les conséquences : ces décisions ont déjà réduit le pouvoir d’achat des jeunes, et notamment des jeunes actifs.
Et plus globalement, quels seraient les axes d’une politique de gauche en faveur du logement ?
Il faut d’abord une loi de programmation, qui identifie les besoins en logements en fonction de la situation et des ressources des Français, fixe des objectifs quantitatifs et qualitatifs de production dans l’Hexagone comme en Outre-mer, et arrêter un plan d’actions sur cinq ans avec les moyens correspondants.
Le premier axe, c’est l’équité sociale et la priorité donnée au logement social. Cela suppose de sanctuariser la loi SRU, avec une pression supplémentaire sur les communes récalcitrantes, de suspendre la RLS pour rendre aux bailleurs sociaux leurs capacités d’investissement, et de revaloriser les aides au logement de 10 %. Cela suppose aussi de favoriser l’accession à la propriété, avec le PTZ et l’APL accession, en rétablissant l’équité des aides de l’État sur tout le territoire : nous proposons un PTZ « vert », répondant à des critères environnementaux et ouvert à tous les ménages modestes, partout. Il faut enfin pérenniser les programmes de rénovation urbaine, et donc suivre et financer le nouveau Programme national de rénovation urbaine (PNRU 3).
Le deuxième axe, c’est le foncier et la fiscalité. Il faut lutter contre la spéculation foncière et élargir le droit de préemption des élus sur leur commune. Il faut mettre en place un dispositif de droits de mutation plus équitable, avec un barème progressif qui taxe moins les acquisitions de moins de 200 000 euros et davantage les transactions les plus importantes, à recettes constantes. Il faut réformer le régime fiscal des plus-values immobilières, qui favorise aujourd’hui la détention longue et freine la circulation des biens. Et il faut incorporer une dose de progressivité dans le calcul des taxes foncières, indexée sur le revenu des ménages et pas seulement sur la surface.
Le troisième axe, c’est la relance de la production de logements abordables et la mobilisation du bâti existant. Nous proposons une aide financière aux maires bâtisseurs, en milieu urbain comme en milieu rural, et la création d’un fonds pour garantir les prêts des petites communes, afin qu’elles puissent mener leurs opérations de logement et de transformation de centre-bourg. La proposition de loi de mon collègue socialiste Christian Redon-Sarrazy visant à remobiliser le bâti existant en zone rurale, adoptée à l’unanimité au Sénat en juin dernier, participe de cette logique de soutien logistique et financier aux élus locaux.
Le dernier axe, c’est l’hébergement d’urgence, et il y a urgence. On compte 300 000 personnes sans domicile fixe, dont 40 % de femmes, souvent avec enfant ; le nombre de personnes sans abri a doublé en dix ans ; 30 000 femmes passent la nuit dans la rue chaque soir ; et 2 822 mineurs étaient à la rue au 2 octobre 2024, dont un tiers de moins de trois ans, soit une hausse de 42 % depuis août 2024. Nous demandons donc la création de 10 000 places d’hébergement supplémentaires et pérennes, dont certaines non mixtes pour les femmes isolées et d’autres adaptées aux familles, et le déploiement de constructions durables et déplaçables sur des sites inoccupés ou en attente d’affectation.
C’est une véritable stratégie sur le logement qui est à mettre en œuvre sur le long terme.